Vermietete Eigentumswohnung in Datteln verkaufen: Welcher Weg passt zu Ihrem Mietverhältnis?

Der Mietvertrag bestimmt, welche Nutzung Sie anbieten können

Eine vermietete Wohnung lässt sich grundsätzlich verkaufen, während der Mieter dort weiterwohnt. Im normalen Fall des bereits überlassenen Wohnraums tritt der Erwerber mit dem Eigentumswechsel in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Der Verkauf erzeugt keinen neuen Mietvertrag, den der Käufer nach eigenen Vorstellungen ausfüllen könnte. Für Ihre Käuferwahl ist das ein wichtiger Ausgangspunkt: Sie bieten eine Wohnung mit einem bestehenden Vertragsverhältnis an, dessen Inhalt und tatsächliche Durchführung wirtschaftlich mitgekauft werden.

Ein Kapitalanleger kann mit dieser Ausgangslage arbeiten, wenn Einnahmen, Kosten und Verpflichtungen zu seinen Vorstellungen passen. Ein Interessent, der zeitnah selbst einziehen möchte, hat dagegen eine andere Voraussetzung. Seine Kaufabsicht macht die Wohnung noch nicht verfügbar. Bezeichnen Sie das Objekt deshalb nicht als kurzfristig bezugsfrei, solange eine rechtlich tragfähige und tatsächlich umsetzbare Grundlage dafür fehlt. Ein gewünschter Übergabetermin und ein gesicherter Auszug sind zwei unterschiedliche Informationen für die Verkaufsentscheidung.

Auch Sie selbst können das Mietverhältnis nicht allein deshalb ordentlich kündigen, weil ein Verkauf ohne Mieter angenehmer erscheint. § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse. Die dort geregelte wirtschaftliche Verwertung hat eigene, anspruchsvolle Voraussetzungen; ein erwarteter besserer Verkaufspreis ist keine pauschale Kündigungserlaubnis. Eine Kündigung für einen erhofften späteren Eigenbedarf des Käufers sollten Sie ebenfalls nicht als vorbereitenden Verkaufsschritt behandeln. Sobald der Verkauf von einer Beendigung abhängen soll, braucht genau dieser Weg eine individuelle rechtliche Prüfung.

Drei Verkaufswege haben unterschiedliche Voraussetzungen

Beim Verkauf mit fortbestehender Miete bleibt die Nutzung geklärt: Der Käufer übernimmt die Vermieterstellung nach den gesetzlichen Regeln. Sie müssen keine freie Wohnung herstellen, sondern den vermieteten Zustand nachvollziehbar darstellen. Das passt besonders dann, wenn Sie Verantwortung abgeben möchten und keinen gesicherten Auszug kennen. Ob ein konkretes Angebot wirtschaftlich überzeugt, hängt anschließend an den tatsächlichen Vertragsdaten und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine zuverlässige Vermietung kann für einen passenden Käufer ein positives Merkmal sein; ein bestimmter Preisvorteil lässt sich daraus nicht garantieren.

Ein direkter Kauf durch den Mieter ist ein zweiter Weg. Er kann sinnvoll sein, wenn dieser Eigentum erwerben möchte und den Kauf finanzieren kann. Dass er die Wohnung schon kennt, ersetzt weder die Prüfung der Gemeinschaft noch eine belastbare Finanzierung. Sie können ein Gespräch anbieten, ohne andere Vermarktungsmöglichkeiten vorschnell auszuschließen. Besprechen Sie früh, welche Unterlagen der Mieter benötigt und bis wann eine konkrete Rückmeldung sinnvoll ist. Ein freundliches Interesse allein ist noch kein verlässlicher Verkaufsabschluss.

Der dritte Weg ist ein Verkauf nach tatsächlich geklärter Beendigung und Rückgabe. Vielleicht hat der Mieter selbst einen Umzug geplant oder beide Seiten möchten eine freiwillige Vereinbarung schließen. Eine unverbindliche Auszugsüberlegung sollten Sie jedoch nicht wie eine sichere freie Übergabe bewerten. Eine Aufhebungsvereinbarung braucht klare Bedingungen und rechtliche Prüfung. Insbesondere Zahlungen, Rückgabetermin und Folgen einer ausbleibenden Räumung gehören zusammen betrachtet. Wenn Ihr Erlösplan nur bei pünktlicher Rückgabe funktioniert, bleibt dieses Risiko bis zur tatsächlichen Klärung entscheidend.

Bestehende Einnahmen und mögliche Miete bleiben getrennt

Für einen Käufer zählt zunächst die vereinbarte Nettokaltmiete mit den tatsächlich geltenden Ergänzungen. Davon unterscheiden sich Betriebskostenvorauszahlungen, offene Forderungen und vorübergehend geminderte Zahlungen. Eine hohe monatliche Überweisung kann deshalb kein ausreichender Ertragsnachweis sein. Erläutern Sie, welche Bestandteile darin stecken und ob es bekannte Streitpunkte gibt. Auch eine Staffelmiete oder Indexvereinbarung gehört zur Einordnung. Aus dem Eigentumswechsel entsteht kein allgemeines Recht, die Miete sofort auf einen frei gewählten Betrag anzuheben.

Für die örtliche Orientierung veröffentlicht die Stadt Datteln einen Mietspiegel für frei finanzierte Wohnungen mit Stand 1. August 2024. Er ordnet die Vergleichsmiete anhand von Wohnungs- und Gebäudemerkmalen ein; Betriebskosten sind in der Mietwerttabelle nicht enthalten. Damit können Sie eine vorhandene Miete sachlich in einen örtlichen Zusammenhang stellen. Der Mietspiegel ist aber keine Kaufpreistabelle für vermietete Eigentumswohnungen. Eine rechnerisch höhere Vergleichsmiete darf deshalb weder unmittelbar zum versprochenen künftigen Ertrag noch durch einen beliebigen Faktor zum Verkaufspreis werden.

Die Stadtseite kündigt zum Abrufstand dieses Artikels eine Überprüfung im vierten Quartal 2026 und eine erwartete Veröffentlichung der Aktualisierung im ersten Quartal 2027 an. Nutzen Sie daher die tatsächlich veröffentlichte Fassung mit ihrem Datum. Schreiben Sie nicht einfach „Mietspiegel 2026“ über die Werte von 2024. Für die Wohnung müssen außerdem Baualter, Größe, Ausstattung und Lage nachvollziehbar passen. Eine Modernisierungsklasse folgt nicht allein daraus, dass die Räume gepflegt aussehen oder kürzlich gestrichen wurden.

Eine mögliche Erhöhung nach § 558 BGB ist eine gesonderte rechtliche und zeitliche Frage. Dazu gehören die Vergleichsmiete, Wartezeiten, Kappungsgrenze und ein begründetes Verlangen; nicht jede Mietvertragsgestaltung folgt diesem Weg. Für Ihr Angebot ist deshalb eine klare Trennung hilfreich: Das ist die derzeitige Vertragsmiete, das sind bekannte Besonderheiten, und hier besteht lediglich ein noch zu prüfendes Potenzial. Ein Käufer kann so mit dem belegten Bestand rechnen und selbst entscheiden, ob er eine unsichere Veränderung überhaupt berücksichtigen möchte.

Die Gemeinschaft verändert die Rechnung des Käufers

Bei einer Eigentumswohnung endet die wirtschaftliche Betrachtung nicht an der Wohnungstür. Zum Hausgeld gehören Zahlungen, die nicht einfach vollständig auf den Mieter übertragen werden können. Stellen Sie die Zahlungen an die Gemeinschaft und die vertraglich sowie rechtlich umlagefähigen Betriebskosten deshalb getrennt dar. Für den Käufer entsteht erst daraus ein verständlicher Blick auf die laufende Belastung. Die Miete abzüglich des gesamten Hausgelds ist ebenso wenig eine vollständige Renditerechnung wie die Miete ohne jeden Kostenabzug.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht erfüllen verschiedene Aufgaben. Nach § 28 WEG werden Vorschüsse, Nachschüsse beziehungsweise Anpassungen und der Stand der Rücklagen in eigenen Zusammenhängen behandelt. Ein hoher Rücklagenstand allein beweist deshalb nicht, dass auf den Käufer keine weiteren Zahlungen zukommen. Bereits beschlossene Maßnahmen, bekannte Finanzierungsfragen und fällige Forderungen können dessen Entscheidung verändern. Zeigen Sie solche Punkte konkret auf, statt die Gemeinschaft lediglich als gut verwaltet zu beschreiben.

Vergleichen Sie Kaufangebote auf derselben Informationsbasis. Weiß ein Interessent von einer beschlossenen Dachmaßnahme und ein anderer bisher nur von der laufenden Miete, sind ihre Preisvorstellungen kaum sauber vergleichbar. Die vertragliche Aufteilung von Kosten zwischen Ihnen und dem Käufer muss zudem von der Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft unterschieden werden. Lassen Sie bekannte Sonderumlagen und offene Abrechnungen im Kaufvertrag passend behandeln. Eine interne Absprache erledigt nicht automatisch jeden Anspruch, den eine dritte Stelle gegen einen Beteiligten haben kann.

Ein Mietervorkauf hängt an der Geschichte der Wohnung

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nicht schon deshalb, weil die Wohnung vermietet ist. § 577 BGB knüpft insbesondere daran an, dass nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und die Räume an einen Dritten verkauft werden. Familien- und Haushaltsangehörigenverkäufe sind gesetzlich ausgenommen. War die Wohnung bereits vor dem Einzug als Wohnungseigentum gebildet, ist das eine andere Ausgangslage. Auch frühere Verkäufe und die konkrete Gestaltung können entscheidend sein. Die zeitliche Reihenfolge verdient daher eine Prüfung am tatsächlichen Vorgang.

Ein freiwilliges erstes Angebot an den Mieter und der gesetzliche Vorkauf sind verschiedene Wege. Beim direkten Verkauf verhandeln Sie mit ihm die Bedingungen. Ein Vorkaufsrecht wird dagegen durch den maßgeblichen Drittvertrag ausgelöst; eine frühere allgemeine Frage nach Kaufinteresse ersetzt das Verfahren nicht. Nach § 577 ist die Mitteilung des Vertragsinhalts mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht zu verbinden. Stimmen Sie diese Aufgabe mit dem Notariat ab, bevor Sie den Drittverkauf als endgültig abgewickelt einplanen.

Über die Verweisung auf die Vorkaufsregeln gilt für Grundstücke grundsätzlich eine zweimonatige Ausübungsfrist ab Empfang der maßgeblichen Mitteilung. Die Ausübung des Mietervorkaufs erfolgt schriftlich gegenüber dem Verkäufer. Für Ihren Zeitplan zählt deshalb die ordnungsgemäße Unterrichtung, nicht der Tag, an dem Sie erstmals mündlich vom Verkauf erzählt haben. Lassen Sie Fristbeginn, Empfänger und Inhalt im konkreten Fall prüfen. Ein Käuferwechsel aufgrund eines ausgeübten Rechts ist ein anderer Ablauf als ein freiwillig zurückgezogenes Angebot.

Ein Käuferwunsch nach Eigennutzung braucht einen eigenen Prüfweg

Möchte der Interessent selbst einziehen, muss er seine rechtlichen Möglichkeiten unabhängig von seinem Kaufwunsch beurteilen lassen. Eigenbedarf verlangt einen gesetzlichen Kündigungsgrund; zusätzlich können Fristen und ein Härtewiderspruch des Mieters Bedeutung haben. Auch nach einer wirksamen Kündigung ist ein bestimmter tatsächlicher Räumungstag nicht pauschal garantiert. Verkaufen Sie deshalb die gegenwärtige Nutzungslage verständlich. Der Käufer sollte seine Entscheidung nicht auf eine beiläufige Zusage stützen, dass sich die Vermietung nach der Beurkundung schon erledigen werde.

Bei einer Umwandlung nach Überlassung an den Mieter enthält § 577a BGB außerdem eine grundsätzlich dreijährige Beschränkung bestimmter Kündigungen nach der Veräußerung. Weitere Erwerbskonstellationen werden ebenfalls erfasst. Nordrhein-Westfalen verlängert diese Frist in den aufgeführten Gemeinden auf acht Jahre; Datteln steht in der hier geprüften Anlage nicht. Daraus folgt jedoch keine allgemeine sofortige Kündbarkeit in Datteln. Die bundesgesetzlichen Voraussetzungen und der konkrete zeitliche Ablauf bleiben maßgeblich, und ältere Vorgänge verlangen gegebenenfalls die Prüfung des Übergangsrechts.

Ein Angebot mit der Bedingung „freie Übergabe bis zum Einzugstermin“ hat somit ein anderes Risiko als ein Angebot, das den laufenden Mietvertrag akzeptiert. Vergleichen Sie nicht nur die Endbeträge. Fragen Sie sich auch, ob Sie die zugesagte Eigenschaft rechtlich und tatsächlich liefern können und welche Folgen ein Scheitern hätte. Ist die Verfügbarkeit offen, können Sie den vermieteten Verkauf weiterverfolgen oder erst die gesonderte Klärung abwarten. Eine höhere Zahl ersetzt keine erfüllbare Vertragsgrundlage.

Besichtigungen lassen sich mit der Vermietung vereinbaren

Ein beabsichtigter Verkauf kann einen sachlichen Grund für den Zutritt zur Wohnung bilden. Der Bundesgerichtshof betont dabei die vorherige Ankündigung und die Abwägung der beiderseitigen Interessen. Daraus entsteht kein beliebiges Besuchsrecht nach Ihrem Kalender. Stimmen Sie Zweck, Teilnehmer und passende Termine mit dem Mieter ab. Eine gebündelte, gut vorbereitete Besichtigung kann Rückfragen reduzieren. Sie schützt zugleich das Vertrauen im laufenden Mietverhältnis, das ein Käufer anschließend übernehmen soll.

Besondere gesundheitliche Umstände können die Abwägung verändern. Im Verfahren VIII ZR 420/21 verwies der BGH die Sache zur weiteren Prüfung zurück; er erteilte keine pauschale Zutrittsfreigabe trotz schwerer Erkrankung. Bei einem konkreten Konflikt sollten Sie deshalb die passende rechtliche Klärung suchen und keine allgemeine Stunden- oder Tagesregel als zwingend ausgeben. Auch mit einem eigenen vorhandenen Schlüssel ist eine unangekündigte Verkaufsbesichtigung keine angemessene Lösung. Die Vermarktung muss zur tatsächlich zulässigen Besichtigungsmöglichkeit passen.

Eigentum, laufende Zahlungen und Kaution sauber übergeben

Im Kaufvertrag können ein wirtschaftlicher Übergang und die Verteilung von Mieten und Kosten vereinbart werden. Dieser Stichtag ist von der gesetzlichen Vermieterstellung beim Eigentumswechsel zu unterscheiden. Stimmen Sie deshalb ab, wer in welcher Phase Zahlungen erhält, gegenüber dem Mieter handelt und notwendige Abrechnungsinformationen bereitstellt. Eine vorschnelle Mitteilung eines angeblich schon vollzogenen Eigentumswechsels kann nach § 566e BGB eigene Wirkungen haben. Das Informationsschreiben an den Mieter sollte zum tatsächlichen Stand und zu den abgestimmten Befugnissen passen.

Die Kaution ist kein zusätzlicher Verkaufserlös. Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die durch die Mietsicherheit begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann der Mieter seine Sicherheit am Ende vom Erwerber nicht zurückerlangen, bleibt der bisherige Vermieter nach der gesetzlichen Regel zur Rückgewähr verpflichtet. Eine bloße Weiterleitung des Geldes bedeutet deshalb keine pauschale Befreiung von jeder Verantwortung. Lassen Sie Bestand, Anlageform, Zinsen und Übertragung nachvollziehbar dokumentieren und die konkreten Folgen mitprüfen.

Auch bei Betriebskostenvorauszahlungen bleiben Mietverhältnis und interne Kaufabrechnung zwei Ebenen. Vereinbaren Sie, welche Unterlagen für noch offene Zeiträume übergeben werden und wer nötige Auskünfte beschafft. § 556 BGB enthält eigene Abrechnungsregeln; ein Verkaufsdatum setzt diese nicht einfach außer Kraft. Bei Rückständen, Einwendungen oder offenen Guthaben sollte die konkrete Zuordnung rechtlich geklärt werden. Für den Käufer ist eine nachvollziehbare Abwicklung wertvoller als die unbestimmte Zusage, sämtliche alten Fragen seien mit dem Eigentumswechsel erledigt.

Schließlich kann die Veräußerung nach dem Inhalt des Wohnungseigentums eine Zustimmung erfordern. § 12 WEG sieht für vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen eigene Wirksamkeitsfolgen vor. Prüfen Sie diesen Punkt mit dem Notariat anhand der tatsächlichen Unterlagen und lassen Sie ihn nicht erst beim gewünschten Abschlussdatum auftauchen. Zusammen mit Mietervorkauf, Finanzierung und klarer Nutzungsbeschreibung entsteht so ein Verkaufsweg, dessen Voraussetzungen zusammenpassen. Erst auf dieser Grundlage lässt sich ein konkretes Käuferangebot verlässlich weiterverfolgen.

Ihr nächstes Gespräch gezielt vorbereiten

Halten Sie Mietvertrag und Nachträge, die aktuelle Mietaufstellung, Kautionsnachweis, letzte Abrechnung, Wirtschaftsplan, relevante Beschlüsse und die Unterlagen zur Bildung des Wohnungseigentums bereit. Notieren Sie daneben, welche Nutzung der Käufer erwartet und ob ein Auszug tatsächlich vereinbart ist. So bleibt die wichtigste Entscheidung greifbar: vermietet anbieten, einen konkreten Mieterkauf prüfen oder zunächst eine offene rechtliche Voraussetzung klären. Den Energieausweis behandeln Sie als eigene Unterlagenaufgabe.

Den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung persönlich einordnen

Über die bestehende Verkaufsanfrage können Sie eine kostenlose, unverbindliche erste Rückmeldung zu Ihrem Verkaufsvorhaben anfragen. Wählen Sie „Wohnung“ und geben Sie Postleitzahl, Zeithorizont und Ihre Kontaktdaten an. Die Vermietung können Sie freiwillig in der Anmerkung ergänzen. Ohne Ihre freiwillige Zustimmung bleibt die Anfrage bei der Wolfgang Richter GmbH; mit Zustimmung wird sie an genau einen passenden Partnermakler weitergegeben. Mietrechtliche Prüfung und Vertragsgestaltung beauftragen Sie gesondert.

Quellen und Einordnung

Stand: 18. Oktober 2026. Allgemeine Orientierung zum Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung. Besondere Förderbindungen, Steuerfragen und streitige Mietverhältnisse benötigen eine eigene Prüfung. Keine Aussage zu einem konkreten Dattelner Objekt, kein Kaufpreis- oder Räumungsversprechen.

• BGB § 566, § 566a und § 566e: Vermieterwechsel, Kaution und Mitteilung.
• BGB § 573, § 574 und § 577a: Kündigungsgründe, Härtewiderspruch und Umwandlungsschutz.
• BGB § 577 und § 469: Voraussetzungen, Unterrichtung und Frist beim Mietervorkauf.
• BGB § 558, § 558a und § 556: Mieterhöhung und Betriebskosten.
• WEG § 12 und § 28: Zustimmung, Wirtschaftsplan, Abrechnung und Vermögensbericht; BGB § 311b: notarielle Form.
• Stadt Datteln: aktuelle Informationsseite und verlinkter Mietspiegel, vollständiger Mietspiegel, Stand 1. August 2024, besonders Erläuterungen Seiten 2–5.
• Mieterschutzverordnung NRW, Fassung ab 7. November 2025 und örtliche Anlage: Geltungsbereich und Übergangsrecht.
• BGH, Urteil vom 26. April 2023, VIII ZR 420/21, vollständiger Text, besonders Rn. 15–23 und 31–36: Besichtigung und Interessenabwägung.